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内容摘要：城市大型商业设施的投资建设，是我国商业发展和房地产建设中一个有一点高度注目的热点。以大型购物中心为代表的城市大型商业设施研发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了简单深刻印象的影响。

本文基于项目社会评价理论，研究了我国城市商业研发项目的社会评价问题。文章在总结项目社会评价理论发展进程的基础上， 分析了城市商业研发项目社会评价的现实必要性，并融合我国构筑和谐社会的目标，明确提出了城市商业研发项目社会评价体系。　　关键词：商业地产 项目评价 社会评价 城市 　　 　　项目社会评价，主要应用于社会学、人类学、项目评估习的一些理论和方法，通过系统地调查、搜集与项目涉及的各种社会因素和社会数据，分析项目实行过程中有可能经常出现的各种社会问题，明确提出尽量减少或防止项目负面社会影响的建议和措施，以确保项目成功实行并使项目效果持续充分发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在带给生活品质提高的同时，涉及利益群体也忍受诸多负面效应和代价。

如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到诱导，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的利益榨取问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会发展必须，环绕科学人与自然新型发展观，建构城市商业研发项目的社会评价体系，具备日益最重要的现实意义。

　　 　　项目社会评价理论研究总结 　　 　　项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在沦为多个学科，还包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来涉及研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。　　 　　（一）关于项目社会评价的发展阶段 　　项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演进而逐步产生和发展，大体经历了4个发展阶段（朱东恺，2004），闻表格1。

项目财务评价阶段。在20世纪50年代以前，只展开项目的财务评价，其特点是谋求项目利润最大化。项目SCBA评价阶段。

20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理论的影响下，欧美国家政府实施福利政策，大量减少公共开支，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会公共福利事业展开投资。西方经济学家逐步形成了一种适应环境评价公共项目的社会费用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它就是指国民经济角度，车站在国家立场抵达展开评价。

项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投资项目的环境评价的理论与方法逐步获得构成并获得发展。

但“以物质为中心”的经济评价没体现分配效果，无法确保项目的拟合自由选择；环境评价常常忽视社会经济影响评价，虽然它能减低一些项目的主要有利影响，但在引领公众参予、增进信息公开发表、增加负面社会影响等方面有所缺乏。项目社会评价阶段。

随着发展观从“以物质为中心”到“以人为中心”，再行到20世纪90年代的“以人为中心的可持续发展”，投资项目社会评价(Social Assessment，全称SA)在国际社会更加受到重视。项目评价从经济评价发展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评价体系与决策中扮演着更加最重要的角色。

　　 　　 　　（二）项目社会评价的内容 　　在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所明确提出的项目社会评价体系的纬度与内容不存在着明显的差异。有代表性的观点是： 　　戚安邦（2004）指出项目社会评价指标体系的内容，还包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）明确提出的项目社会评价内容为：对与投资项目涉及的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会的组织的评价。

对项目的文化可接受性及其预期受益者市场需求的一致性的评价。徐莉（2003）明确提出的项目社会评价指标，还包括：项目获取的社会效益。

项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协商程度。世界银行（2002）明确提出的项目社会评价指标体系内容，还包括：社会多样性和性别；机构、角色及不道德；利益相关者；参予；社会风险。

　　 　　（三）项目社会评价的研究范式 　　中西方学者和机构在项目社会评价中使用了有所不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，明确提出“项目社会”的理念，因而引进社会学家参予分析，应用于社会学的方法展开对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价沦为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表格2。　　 　　 　　商业地产研发项目社会评价的必要性 　　 　　商业地产，是指用作商业服务业经营用途的物业形式，还包括零售、餐饮、娱乐、健美服务、休闲娱乐设施等，其研发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途都大同小异住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

　　MALL(音译“摩尔”)，被誉为“商业地产最低形式”。它源于欧美，特指规模极大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺，集购物、休闲娱乐、娱乐、饮食为一体的商业中心或砖墙的林荫道商业街。在美国，MALL的消费额占到消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在我国台湾地区是9%。

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