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内容摘要：当前，我国商业银行面对着资金流动性洪水泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行争相调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理迟缓面对着困境。同时，随着国家房地产宏观调控政策更进一步获释，使得房地产市场渐渐重返理性。

然而，预示着市场的大幅度波动，个人住房贷款业务风险增大。因此，要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务不存在的风险展开分析和防止。　　关键词：个人住房贷款业务 风险 防止 对策 　　 　　当前，我国商业银行面对着资金流动性洪水泛滥以及盈利压力困境。

为了摆脱困境，各商业银行争相调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理迟缓面对着两难的困境。一方面，从银行来讲，虽然银行充份意识到信贷政策不应向个人住房贷款业务弯曲，但由于缺少有效地的风险辨识技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。另一方面，从社会来讲，居民通过个人住房贷款业务可以提高居住于条件，提升生活水平，但由于部分购房者对房地产市场的抹黑，以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟期及银行操作者中的违规展开投机，严重影响了商业银行个人住房贷款业务的长时间发展。

因此，探究与说明了商业银行个人住房贷款业务中不存在的各类风险，融合理论分析与实践中，总结出有一系列的风险防范措施变得最为急迫。　　 　　个人住房贷款的特点及风险特征 　　 　　根据中国人民银行1998年5月发布的《个人住房贷款管理办法》的涉及内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人派发的用作出售出租普通住房的贷款。

一般以中长期贷款居多，借款人在誓约的期限内按月或按年交还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具备三大特点：贷款对象类似且用途专一，对象是具备几乎民事行为能力的自然人，不能用作缴纳其所购住房的房款；贷款期限宽，五年至三十年居多；偿还债务方式类似，按月交还贷款本息。

正是由于上述特点，个人住房贷款呈现分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的艰难，也妨碍了更进一步发展该项业务。　　 　　个人住房贷款业务中的风险因素 　　 　　（一）联合报系统不繁盛与借款人偿还能力造成的风险 　　商业银行对于借款申请人资信的调查一般来说可使用的手段很少。例如上海地区目前仅有能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。而上海资信有限公司正式成立于2002年，目前创建的个人资信记录仅有856万条。

这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或主办权过贷记卡的人士的档案。公用事业酬劳项目现在也仅有还包括电信酬劳一个项目。

没贷款、贷记卡或电信卖卡充值的客户一般都没创建信用记录，对于这些客户，银行借贷是非常盲目的，由此就不会产生来自借款人道德的风险。　　（二）开发商倒闭造成的风险 　　一些房地产开发企业由于经营管理犯规，导致其已销售期房无法如期递业主用于，导致购房人与开发商发生争执或拒绝中止购房合约，而且往往很难在短时间内获得解决问题。一旦经常出现这种情况，用于个人住房贷款业务的客户往往不会停止偿还债务银行贷款，从而将客户与开发商之间的对立转嫁到银行身上。另外，开发商研发申请不完善，在仍未获得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，导致所签购房合约违宪，从而波及借款合约的遵守。

　　（三）非现实交易导致的风险 　　一些中小型开发商销售缓滞，资金周转经常出现艰难时，就设法同十几户甚至几十户虚拟世界购房人签定售房合约，并据此向商业银行申请人住房按揭贷款，以超过回笼资金的目的。一些二手房中介机构合力评估机构、借款人压低房屋成交价价格，达成协议减少首付的目的，从而减少了银行的贷款风险。

中介机构帮助借款人虚构交易交易，收买银行按揭贷款，将资金挪作他用，以回避银行资金政策投向的容许，减少银行贷款资金的风险。　　（四）商业银行自身管理脆弱造成的风险 　　1.决策风险。

目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争日渐呈圆形白热化状态，无序现象引人注目。不少金融机构还没几乎竖立科学发展观和准确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，限制贷款条件，减少客户管理制度门槛。并且在决策的制订过程中，不对客户的资质展开细分，导致继续执行决策的人，对所有的借款人都用于某种程度的标准。

银行的决策者在面临市场与风险的自由选择上，往往不会自由选择市场，这必定增大了经营的风险。　　2.内部操作者环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急遽减少，为了减缓办理的速度，银行不会忽略贷款操作者的严谨性，从而导致涉及法律文本和申请的缺漏，如合约要素填上错误、漏填、随便改动，从而影响合约本身的法律效力，在法律确认时产生纠纷。

对借款人的身份审查严加，导致贷款合约及涉及法律文本由他人代签或假造亲笔签名，构成违宪合约。在抵押登记手续并未完备前派发货款，使得贷款借贷无法落到实处。　　（五）法律法规的不完善给按揭业务带给的风险 　　2005年1月起实行的《最高人民法院关于人民法院民事继续执行中查禁、扣留、失效财产的规定》实施，给逾期贷款的催收和继续执行带给了相当大的法律风险。该规定对于债务人卖掉、拍卖会抵押物设置了容许条件，使得抵押物虽然被查禁，却无法权利出让，导致银行抵押权实际被悬空了。

即便是可以超过处理条件的房产，银行也广泛深感过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产扣除金额，不应在扣减补缴土地使用权出让金（针对拨给、集体土地而言）后依下列顺序分配：缴纳处分抵押房地产的费用；扣减抵押房地产不应交纳的税款；偿还债务抵押权的债权本息及缴纳违约金。而一般来说交还贷款本息前还不应缴纳诉讼费、拍卖会费及房产过户费。

剩下的款项才能用作交还贷款，最后不一定不足以交还全部本息。　　（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险 　　1.房地产行业波动风险。

由于个人住房贷款偿还期限宽，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系十分紧密。当房地产泡沫裂痕，公众购房性欲挫败，房地产价值大幅度升值，对银行贷款资金重复使用在相当大程度上包含了威胁。经济的不景气，使得原本一部分借款人失业，没了偿还来源，导致不良贷款。　　2.利率变动风险。

目前个人住房贷款使用浮动利率。从1997年到2004年，利率仍然正处于上升趋势，没能对借款人的偿还导致影响。而2004末至今多次徵低贷款利率，使借款人的每月偿还金额增大，每月偿还开销减轻，或许上贷款债权人亲率也不会减少。

　　3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，归属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限广泛较长，目前又缺少及时带入现金的手段和渠道，使得商业银行一直面对资金流动性风险的问题。　　 　　商业银行个人住房贷款风险的防止对策 　　 　　（一）尽早创建完备的个人信用体系 　　政府不应将创建完备的信用体系作为当前一项根本性工程来捉，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等涉及企事业单位，联合完备、完善信用体系，让信息使用者能对被查找人的资产、信用、身体健康等牵涉到偿还能力和风险承受能力展开全面评估。

逐步创建全社会范围内的原始的个人信用体系。

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